要如此看“一房一价”

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要如此看“一房一价”

22日国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》称商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价，即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用；并且价格变化需报价格部门审核批准后实行。
政府认为：房源与房价的透明可以促进房地产市场良性运行，在价格涨幅与频次上进行有效制约，房源与房价对应，已经销售与尚未销售房源比较，可做到公平、公开打破房地产营销的“潜规则”。
某甲客户来到我某售楼处买房，进门先看销控表，说是报纸上教的，因为销控表上有价格，有房源情况，不会被蒙。结果销控表上没价格，扬言我们欺诈，说是前面一套背地一套，房价与房源不透明，不符合规定！当时我们确实没收到明码标价的通知，再者我们也不会前面一套背地一套，我们买的好就是因为太实在。某乙客户来到我们售楼处买房，要求销售员带领看销控表，结果展开了讨价还价，声称五公里外的一个项目价格很便宜，我们的价格太贵，房价与房源透明对我们的价格没起到制约作用，准备去那家继续讨价还价。透明的房价却成为项目跟之间比较的砝码。
购房客户认为：房源与房价透明，一方面可以公平的选择适合自己的房子，而房价伴随着明码标价促进项目之间的比价，幻想着像前几年电视机价格战一样越来越低。
潜规则变显规则
楼盘售价雾里看花是楼市“潜规则”，对开发商来说，它有百利而无一弊。“楼盘在公开发售时，绿化、户型等情况肯定要对外公示，竞争对手也可轻易获得这些信息。而房价是保密信息，以免竞争对手掌握后提前应对，所以一般楼盘的销售人员在开盘后只提供部分房源的价目表给看房者，防止竞争对手踩盘。更重要的是此举也有利于开发商营销。因为购房者在看房时，一般只能询问到意向房源的价格，无法对比其他所有房源的价格，不会产生患得患失的心理，能大大加快购房者下单的进程。房地产销售对于价格与房源的控制主要是了两个初衷，一方面是合理调配房源，有效促进客户成交；二是杜绝竞争对手了解项目战况。本次《规定》出台，在销控方面、价格方面确实有所突破。但不会成为价格迫降的秤砣，因为房源透明与价格公开并不代表可以形成项目之间的价格战，房地产价格构成并不像家电、食品一样质同，房地产存在诸多的不可比性，即便连个项目一摸一样，一个在八公里外，一个近在眼前，就一个地段就决定了价格一个天上，一个地下。
规定仍有破绽，价格进可攻退可守
在价格约束方面，《规定》要求价格实施前需要备案，每次调整需要申请，但没规定价格只允许往下降不允许上涨。再者在办理预售证时，填写房价备案，仅仅是某栋楼的价格，办理一栋卖一栋，价格还是随着涨，只要每次不大量推盘，价格也不会出现始终持续一个价格的尴尬。再者，首次申报，价格可以一次性报高，实际销售时打折送礼的技巧用之不尽取之不竭，实在不行去申请降点价格也可以的，可谓“进可攻退可守”。《规定》又没有约束首次申请价格的衡量标准。所以价格的申报最终还是难免沦为一种过场。除非配合规定形成专门的价格审定机构和监督机制，要么脑筋总转不过开发商们。
转过身来，再去看看购房客户与政府的两个“认为”，真是既同情有感到可笑，尤其是《规定》的颁布初衷，到底是为什呢？能实现什么？