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[楼盘快报] 青州绿城商铺来袭!先到先得

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社区居民原创达人社区劳模

发表于 2018-10-13 08:29:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
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网络上时常会发现这样的段子,“当年被逼、被骗、被忽悠着买房的人都赚了钱······阻碍你买房的其实一直不是房价,而是你犹豫不决的心!”房地产在相当长的时间里收益率远远高于其他行业的投资。面对最近提问比较多的几个投资产品,我们比较一下,一是风险收益稳定的银行理财,二是目前炙手可热的住宅产品,三是不温不火的商铺产品。

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一、风险小收益相对稳定的银行理财
银行理财说白了就是银行拿着你的钱去做获利更大的投资项目,然后把挣来的钱分给你一部分。目前我国的银行理财产品的投资渠道主要有股票市场、大型中央企业发放信托贷款的资金信托、公司债、国债市场、银行承兑汇票、短期融资券以及外币债券市场、货币市场衍生金融工具等等。银行的投资渠道有些风险也是很大的,所以导致银行理财收益率的浮动变化。当然理财收益率不仅仅是这些因素影响,还会受到宏观方面如CPI走势、存款利率、市场资金流动性、货币供应量的影响。因此银行理财在过去几年或未来几年的收益率基本稳定。那么我们来算一笔帐,目前我们做的银行理财产品收益率维持在5%左右, 100万元一年不间断的理财收益大概是5万元左右。

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二、炙手可热的住宅产品
住宅产品的投资时间上可能比较长,收益也比较客观,当然这是在没有房贷的前提下。青州房价从2012年均价3000元/㎡左右,到2016年4200元/㎡,5年时间涨了1200㎡,当然这是市场平稳情况下,每年约240元/㎡,加上高潮年份2017年、2018年,目前市场均价在7000元/㎡。这样核算下来7年上涨4000元/㎡,平均每年上涨600元/㎡。

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那么我们再来算笔帐,假如你购买了一套120㎡的房子,按照2012年的价格,总房款36万,7年之后的房款是84万,赚了48万。如果是一次性付款,收益远远高于银行理财7年*5%*36万=126000元的收益。如果是贷款,首付30%,贷款25万,贷款年限20年,等额本息,每月偿还利息是1300元左右,7年之后利息约为11万,扣除利息收益是37万。当然这是房价比较低,总价比较低的情况下,总价高,你付出的也高,收益也会相对减少。按照目前,房价一套84万的房子,贷款55万计算,7年后仍然涨幅4000元/㎡的话,大概每月还款4000元,每月偿还的利息是3000左右。利息是25万左右,你能挣到的利润大概在13万,还不如84万理财的收益。从这里可以看出,如果贷款买房,贷款数额越大,投资收益越小。目前投资住宅还是一次性付款划算,而且还要有个长期打算!


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三、不温不火的商铺产品
我们先探讨一下商铺为什么不温不火,主要是因为目前青州无大型专业市场,大部分在交易的商铺为社区沿街商铺。我们来看几组青州商铺市场的数据:2015年推出量约1030套,成交量约540套;2016年推出量约970套,成交量约1140套;2017年推出量约380套,成交量约660套(以上数据包含写字楼、公寓数量,因统计原因无法分离)。这是近三年的统计数据,我们可以看出供应和成交都不大,但供求平衡,所以影响面也不大,大多数非个体户是感受不到商铺买卖的。

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商铺投资的种类比较多,如大型商场格子铺、专业市场内部单间商铺、社区沿街商铺;另外还有单层的商铺、一拖二、一拖三商铺,其中以单层商铺最好用。当然根据经营的业态的不同,2-3层商铺功能性更强。转过青州的大街小巷、还有专业市场(如:酒水批发市场),投资收益基本在5%,每年有小幅增长。商铺作为房产品,在大的市场环境下,除租金外自身价值也会随着升值,那么到底有多大潜力。我们在社区沿街商铺定价的时候,一般遵循的规律是住宅产品的1.5-2倍。我们再来看几组数据,青州2012年商铺市场相对较好的沿街商业销售价格为6000元/㎡左右,那么到2018年商铺的成交均价在10000元/㎡左右(此处均价为所有商铺产品均价,较好的社区商业单层价格已经达到22000元/㎡),7年平均涨幅在600元/㎡/年。

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我们最后再算笔帐,假如你有一套70㎡的单层商铺,单价14000元/㎡,总价98万,每年租金在4-5万元,加上每年600元/㎡的上浮(这个涨幅是保守的,因为现在单层的价格普遍在15000-20000元/㎡之间),租金加房价涨幅一年的收益大概在10万元左右。即使你贷款购买商铺,扣除利息也会比银行理财收益高很多,而且会越来越多。

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沿街商铺收益高,我们应该怎么选择?首先必须要选择人气比较旺,消费比较高,客群档次高的沿街商铺。那么绿城·雲和院的绿城优生活街区商铺必是首选。买了绿城房子的业主,已经赚翻了。下一波就是商铺,你来还是不来?自己定夺,不强求!为什么选择绿城·雲和院的沿街商铺?一是青州西部没有大型商业中心,货品主要供给为沿街商铺提供;二是绿城高端业主入住,周边配套完善;三是绿城产品的高增值性;四是沿街业态规划合理;五是面积比较小。
绿城优生活街区即将开盘,40-130㎡小面积金铺,欢迎加入!

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