“两成首付”释放了什么信号？

黄瓜

一种回到2015年的味道，楼市两成首付“再现江湖”。山东菏泽打响了公开下调首付的第一枪。包括工商银行、农业银行等国有大行在内，近期都将菏泽首套房付款比例从此前的30%下调至20%。从中介人士处获得的信贷材料显示，重庆目前也已有超过10家银行首套房首付可低至20%。也有中介人士对华尔街见闻表示，江苏泰州等城市也有个别股份行可以申请两成首付。不过对于客户的收入、征信、工作单位等个人条件有要求，也要合作楼盘支持。此外，市场又有了开发商垫付首付的现象，这往往出现在楼市低迷期。在广东包括中山、东莞在内的城市，部分项目的开发商与购房者约定，在签合同时先付两成首付，剩下一成的在一年内通过“无息借款”的形式“借”给购房者。甚至在东莞，连头部央企也采取这样“送首付”的方式来刺激购房了。这都是当下市场低迷的体现。作为房地产调控的重要手段，限贷在过去几年执行严厉，首套房需三成首付，两成首付在大部分情形下是不被允许的。根据根据银监会和央行发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，只要在不限购的城市，居民首套房原则上最低首付比例25%，各地可以有5个百分点的下调空间。据华尔街见闻了解，目前首付低至两成的城市，均为商业银行根据上述政策自主调整，并非整体限贷政策出现变化。菏泽市在2月18日回应称，并未对首付比例进行统一调整，依然执行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次调整是部分银行根据自身情况和房贷需求的自主经营行为。调整首付至两成的菏泽等城市，有着自己的焦虑。数据显示，菏泽的新房价格已经连续16个月下跌。截至2022年末，菏泽商品房去化周期高达23个月，属于楼市极其冷清的城市。菏泽的土地市场也同样冷清。去年全年，菏泽土地成交额为67亿元，不到2018年的三成。在2018年菏泽勇打楼市放松调控政策第一枪，取消“限购”政策后，菏泽的房地产市场经历了短暂的高潮，此后连续走了三年下坡路。重庆这个西南边陲的重镇，也是在经历了2020年第一轮土拍的热潮之后，调控加码，下半年成交量快速下降。尽管房企促销活动积极，但市场整体低迷。当下的楼市，虽然政策频频释放暖意，但尚未传导至销售一线，购房者仍在观望，市场需要更强的刺激。那么，两成首付会是购房者信心回暖的发令枪么？中信证券基础设施和房地产产业首席分析师陈聪指出，首付比例下降是按揭贷款额度充足的反映,预计地方层面需求侧托底政策还将持续出台。陈聪也表示，需求侧属于地方政府因城施策的范畴，低线城市的支持政策值得期待，但高线城市会比较谨慎。“一二线城市不可能回到两成首付，”华南一位开发商人士认为，首付两成只会出现在三四五线城市。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，当下的住房供求关系，居民对住房市场的预期，银行对住房风险的判断，都与之前完全不同。虽然需求侧政策放松开启，但楼市会趋稳，而不会反弹。也就是说，当下两成首付重启更多是部分城市刺激需求的手段，让购房者信心随之重新上行、平稳，其效果如何尚待观察。并且，在房住不炒、三道红线约束下，进入了“黑铁时代”的楼市，2015年的大爆发不会重演了。

骑驴上高速

楼市这个气球要破了