专家预测房价2011年下跌20% 是否又是一个笑谈

暖暖的微笑

11月21日，中国人民大学经济研究所等机构发布《中国宏观经济分析与预测报告》。据悉，报告中指出在政府对楼市的持续调控下，2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑，并预计明年3、4月份将是楼市拐点出现时期。
然而，这一观点在引起市场热议的同时，却也饱受争议。《证券日报》记者采访多位专家以及行业分析师均表示，上述由人大经研所等机构发布的报告或许是过于乐观了。而中国人民大学经济学院副院长刘元春接受采访时则表示，对其发布的研究报告是“有信心的”。
地产分析师PK学术专家
楼市调控政策决定房价未来
11月22日，《证券日报》记者采访了中国人民大学经济学院副院长刘元春，他表示上面提及的《中国宏观经济分析与预测报告》（以下简称“人大报告”）是在一定的前提假设下经模型测算得出。虽然，2011年20%的房价跌幅并未得到很多人的认同，但是他仍经对其充满信心。
根据刘元春的介绍，人大报告对房价的测算模型，是在未来政府调控政策进一步加强、开发商融资渠道进一步变窄的前提假设下设计并得出上述结论的。至于为何会有此假设，刘元春对此进行了详细的解释：央行从紧的货币政策是构成上述假设的重要原因。而近期政策的实施情况（比如针对地方政府融资平台出台的相关政策等），则表明调控力度将会进一步加强。另外，针对目前诸多上市房企绕道信托的情况，刘元春则透露这一融资渠道未来或被“叫停”“实际上上层已经在议论这件事了”，而其他融资方式，诸如地产开发商进行票据融资等也将会逐步受到政策限制。
不过，对于未来楼市调控政策走向，华创证券地产分析师杨现领则另有见解：首先，中国的地方政府在整个房地产市场的运作中处于十分重要的环节，部分地方政府严重依赖土地的收入结构，使得这些地方政府有强烈的冲动推高地价和房价。因此，在地方政府的财政收入与支出模式未有实质性改变之前，或者说，在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，房地产价格始终有上涨的冲动。再次，目前低利率与高通胀同时存在。虽然政府正在致力于降低高通胀，而货币政策也随之收紧。但是，杨现领认为国外宽松的货币环境和低利率条件是一个难以回避的事实，在这种情况下，房地产一定程度上成为居民资产配置的选择具有部分合理性，在各种约束条件未有改变的条件下，任何调控都只能是阶段性的。
WIND数据显示，1-10月份以来全国房地产投资累计达到45621.96亿元，占比全国固定资产投资总额的24.4%。而据记者统计，在增量固定资产投资中，房地产投资增量占比31.85%，贡献近三成。这或许从数据方面验证杨现领的观点：若房地产价格当真下调20%，将对明年GDP的增长起到重大影响，因此，楼市调控有“点到即止”的可能。
最终，对政策的把握或将决定着房企的未来。长江证券地产分析师苏雪晶在接受记者采访时，一针见血的表示，对房价下跌幅度的预期与估计并无实际意义，存在于房地产市场的最大变量仍旧是楼市调控政策。据他介绍，目前投资投机性需求仍旧存在，调控暂时压制住了这一部分需求，但一旦政策放宽，房价存在上行压力。因此，在他看来未来调控政策或许会越来越紧，而在持续的调控政策下，房地产市场的供需双方均有可能发生变化。
房价下降20%
经济无法承受之重？
除去在楼市调控走向这一前提假设方面存在分歧，对于房价下调20%这一数字，以及未来所造成的后果和影响，也存在争议。
谈及“房价下调20%”这一扰动市场神经的数字时，刘元春首先强调的是，模型测算结果是“接近20%，应该说是百分之十几这样的一个幅度”。而值得注意的是，刘元春指出所谓房价下调20%，并非是通过房地产价格指数所反映出来的下调幅度，“房地产价格指数是存在很多问题的”。而房价的下调，也未必会直接降价，而是以各种方式，诸如折扣等优惠手段“隐性”的表示出来。
即便如此，近20%的房价跌幅也将对经济造成重大影响。除去上文所提及对经济增长的影响外，华创证券分析师杨现领从居民财富角度对这一数字进行了质疑。据他介绍，房价大幅下跌对家庭财富造成的影响要远远超过目前高通胀带来的影响，目前房地产是居民持有的最重要的资产形式，远大于银行存款及股票资产，其总体规模约是GDP总量的近2倍。而房价若是跌价20%，那么对家庭资产所带来的冲击是较难承受的。因此，无论是政府还是银行等金融机构，都不会放任这一情况的发生。
而对于房价下调20%会带来居民财富大幅缩水的说法，刘元春持有异议。据他介绍，房产财富是一种或有财富，若居民不进行交易的话，“对一般老百姓是不会有影响的”。另外，自2009年7月份开始的房价新一轮的上涨，已经使房价涨幅超过20%，即使明年房价下跌的话，也不过是在去年房价上涨基础上的回调，最多不过是“回到2009年6月份的一个状态”。最后，房地产开发的财务结算模式，也使得房价回调并不会对上市房企的财务报表造成重大影响。
总之，刘元春认为，房价即使下调20%，也不足以对经济造成“致命”影响。而在各种因素的作用下，最终房地产价格所能表现出来的跌幅，“甚至不到10%”这样的水平。并进一步表示，20%这一数字只是一个方向，而并不代表一个论断。
而中邮证券分析师在接受《证券日报》记者采访时，针对人大报告所提及的20%的房价跌幅，他认为这一结论或许是过于乐观了。
专家预测房价2011年下跌20% 是否又是一个笑谈
中国人民大学经济研究所等机构20日发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。
四种反应：不可能、用力过猛、不抱希望、谁的意思？
第一种反应是“房价不可能下降20%”。央行货币政策委员会委员李稻葵指出，房价明年不大可能出现20%的下降。因为今天中国的房地产问题是深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。这一分析不无道理。
第二种反应是“房价下滑20%是用力过猛”。全国政协经济委员会副主任李德水指出，房地产调控不可用力过猛。如果用力过猛，把房地产业资金链条突然崩断，也会带来一系列的问题。房价下滑20%就认为用力过猛，或许持这种观点的官员不在少数。官员如此认为，房价回归理性还有多少动力？
第三种反应是“房价下滑20%我就吃掉手机”。这是某网友对房价预测结果的反应。也就是说，不相信研究机构预测结果，也不相信宏观调控效果。持类似观点的网友占了大多数。这表明不少人对宏观调控不抱希望，对楼市前景非常悲观，这不能不让人深思。
第四种反应是“房价下滑20%是谁的意思？”这是笔者看到预测后的第一反应。在我看来，房价究竟是稳定、上涨还是下滑，究竟是谁的意思，这个问题很重要。记得之前任志强先生说过一句话，“莫指望房价会便宜，你不要把政府意思搞错了，经济还在增长，怎么可能让房价下降呢？不太现实。”任志强告诉我们，房价下滑不是政府的意思。我查阅了一下相关文件，政策表述都是“遏制部分城市房价过快上涨”，并没有让房价下滑之意。显然，如果政府都不想让房价下滑，恐怕研究机构有关房价下滑20%的预测又要成为一个笑谈了。（冯海宁）
网友声音：中国房价，你咋就不给专家们一次面子
在笔者印象中，类似的房价预测已不是一次两次了：今年初，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌预计，2010年二季度后，也就是下半年，房价会下降（1月19日《半岛晨报》）；7月，国土资源部部长徐绍史表示，“再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降”（7月15日《广州日报》）；10月，中国社会科学院发布报告，预计房价从2010年第四季度开始下降，最大跌幅将达到20%（10月22日《南方周末》）。
罗列至此，难免让人困惑——— 预测房价下降咋就没兑现呢？看看吧，有专家学者、有权威的研究机构，甚至还有部长级的高官，预测时也全都是有根有据，信心满满，连具体的时间、下降的幅度都敲定了，可房价就是不买账，半点面子都不给。再说了，既然每次预测都不准，咋还好意思继续预测下去呢？一次次的前车之鉴，为何没有让后来者变得更小心一些呢？难道为了逞一时口快、一己之能，抑或为了讨好舆论、阿谀民众，就可以一再地满嘴“跑火车”，从不对自己的言论负责任吗？

暖暖的微笑

西方的一位哲人曾经说过：“有两种人特别喜欢预测，一种是根本不了解情况，另一种是不知道自己不了解情况。”只是，不知道喜欢预测中国房价走势者究竟属于哪种类型。经济运行预测本是一件很严肃、很严谨的活儿，特别是房价走势更是牵动无数国人敏感的神经，就算民众盼望房价下降如久旱之望虹霓，可也不能每次都开无法兑现的“口头支票”，来忽悠人吧？（张良图）

专家分析：什么情况下会发生房价的整体性下跌呢？

一是基尼系数突破0.55，这将超过中国社会和国际社会的容忍度。联合国是每年2月公布上年度的基尼系数，也就是说2012年2月，联合国将公布2011年的基尼系数，2010年，中国的基尼系数预期突破0.52；2011年，预期突破0.55。也就是说，中国的基尼系数位于全球倒数第四位，只是比南非三个全球最贫穷的国家要好一点。而且，通胀越严重、房价越高，基尼系数就越高，中国的两极分化充分暴露在光天化日之下。

二是年龄结构剧变，导致购房群体大规模消失，最后买房的90%是空置，住房彻底失去了应有的居住意义。如果一个国家把货币都这么转移到不动产商，按照货币与不动产的反相关原理，最后引发的是经济崩溃。在整个房地产经济发展模式中，最致命的就是人口数量巨变，从而导致居住观念的变化。美国历经这么多年，大量的年轻人重回父母身边，与父母一起享受天伦之乐，谁还会去买另外一套房子？

三是刘易斯拐点生成，中国城市化的使命宣告结束。现在还把自己的小孩送出来打工的农民，已经非常少了，即使在最贫困的山村，人们对打工改变命运的想法已经绝望，中国失去的不仅仅只是中国传统的价值观，勤劳勇敢再也不是国人应有的秉性，人人都想不劳而获，现实对勤劳两个字已经嘲弄了很多年，刘易斯拐点的出现，只是一个小小的惩罚。

我爱婷儿

估计不大好办

~￣虫児飞

青州房价肯定是只升不降

好好生活

haha哈哈   我信母猪上树也不信中国的权威专家！！！！