提前退房，房租该不该退

赵律师

       网上有朋友遇到一个问题，他两个月前将房子租给他人，签订了一年的房屋租赁合同，没有提前退房的特殊约定，合同签订后，对方一次性付清了全年房租。现在对方因个人原因想退房，并承诺愿多给一个月房租作为赔偿，要求房主将剩余房租退还。房主原计划合同到期后便将房子装修自住，此时若同意退房，由于时间的原因势必会影响房子的出租。这位朋友还算比较有心，自己查阅了《合同法》相关法条，发现第七章第一百零七条有规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”， 但又模棱两可、有所顾虑，且网上站在租房者角度的观点居多，这位朋友比较纠结，想知道到底能不能以此条要求对方继续租房，而自己不用退还房租呢。
  借此问题，结合关合同法的相关法律知识，简单谈一下个人的一点看法。要想弄清楚上述问题，需要对合同法有一定的了解，首先需要明确的是法律是严肃而严谨的，不同的阶段的纠纷所适用的法律条款及最终的结果自然不同，在此，笼统的从合同订立、合同履行、合同解除三个角度分析一下合同关系：
合同的订立，在此阶段，当事人可以充分发挥自己的主观能动性，自由协商约定合同内容，本着最大限度的追求合同自由与私法自治原则，只要双方真实意思表示，且内容不违反法律强制规定和公共秩序及善良风俗之大原则，便有效并具有相当约束力。这一阶段出现纠纷最典型的便是缔约过失，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。它只能产生于缔约过程之中，是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反；是造成他人信赖利益损失的弥补性的民事责任；
合同的履行，此阶段是合同纠纷发生最多的阶段，也就是听到最多的违约纠纷，违约按不同的划分标准有多种类型，比如单方违约、双方违约，预期违约、实际违约，根本违约、非根本违约等等。在此不作他述，只简单说一下根本违约、非根本违约，因为这两种违约类型会产生完全不同的法律后果，说起来更清晰明了。所谓根本违约，可简单理解为完全不履行合同义务或虽然部分履行合同义务，但履行程度较低致使合同最终目的无法实现，后果就是非违约方可以解除合同，并要求违约方承担违约责任；非根本违约，可以理解为当事人没有完全履行合同义务，即存在违约行为，但这种违约尚不足以阻碍合同总体目的的实现，此时非违约方只可要求对方承担违约责任，却不能依次解除合同。可以说根本违约既是当事人解除合同原的一大原因又是对当事人解除合同权利的重要限制。
合同的解除，《合同法》有明确的规定，第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
另外，关于无效合同和可撤销合同也规定明确：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
　　第五十三条合同中的下列免责条款无效：
　　（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
　　（一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
说 了这么多，再回到一开始的租金问题上，不妨从以上三个角度对这个问题重新分析，首先，没有特殊意外，认定签订的合同是合法有效的，且已生效；接下来合同的履行，租房者付清了房租，出租者将房屋交与承租者居住，也没有问题。此时承租者想退房，并主张以承担违约责任的方式结束合同，要求退还剩余房租，问题来了，同时也是整个问题的关键所在，那就是租房者可以违约吗？当然是不行的，为什么，很简单，租房者的合同义务是什么？当然是支付房租，而此时承租者已经付清房租，换言之，合同义务履行完毕，因此，已经不存在违约的可能！倒是出租者还有可能违约，比如提前收回房子。所以，此种情况下，承租者若想要回租金，也就只有一种情况了—解除合同，而这就比较难了，没有特殊情况，主动权掌握在出租者手中，所以一般情况下，不退房租从法律上来讲没有问题的。
也 许还有人会糊涂，好，换个情形对比一下就清楚了：假如双方还是签订一年房屋租赁的合同，但这次租金的支付方式不是一次付清，而是月付或季付。这种情况就不同了，此时只要承租者愿意并承担得起违约责任的话，可以随时退租，以后的房租自不必付。
前 一种情况涉及的法律问题不是违约而是合同解除，后一种情况就是典型的违约。仅仅是付款方式的改变，最终导致的法律结果完全不同，很好的体现了法律的严谨和风险。当 然，以上仅仅是从法律角度上做的分析，关于这位朋友的问题，如果对方确有为难之处，最好还是各退一步，协商解决，毕竟和谐至上。