房地产市场没有想象中那么过剩

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7月10日，济南楼市限购3年终放开，这引发了外界特别是购房者的持续关注。山东大学经济学院教授、房地产研究中心主任李铁岗表示，济南取消限购之后，省内另一限购城市——— 青岛或会效仿，给楼市松绑。李铁岗还认为，房地产市场出现目前的局面，除了与经济增速放缓有关外，更重要的是，此前市场的供给速度、强度与市场需求出现了偏差。记者 张顺军

取消限购 效果并不明显

记者：济南取消限购之后，引发了外界较高的关注，你认为济南取消限购的背景有哪些？

李铁岗：这主要与房地产市场的大环境有关。济南市场目前的库存较大，而且价格也没有出现上涨。房地产市场的这种局面对土地市场、相关产业带来了很大影响。地方政府也因此出现了一定的财政压力，因此政府有刺激房地产市场的需求。

记者：济南不是国内第一个取消限购的城市，此前，不少城市已经或明或暗地松绑了楼市，不过这种“冲动”大多处于遮遮掩掩的状态中，为什么会出现这种局面？

李铁岗：实际上很多城市都在酝酿放开限购政策。之所以遮遮掩掩，可能是为了避免来自舆论的压力，怕被说成救市，怕被说成依赖土地财政。

还有一个重要原因，地方政府对放开限购的效果并不是很确定。现在楼市的僵局不是单单由限购政策造成的。放开限购之后，市场到底会有何种表现，现在依然难以确定，由于对预期把握不准，很多城市只能暗地松绑限购、限价政策。

记者：济南取消限购已有多日，在刚刚取消的时候，曾有消息称，济南的网签出现“井喷”态势，不过也有消息称，限购取消，未见购房者真正增多。据你的观察，济南取消限购的效果明显吗？

李铁岗：市场和我的预计相似，济南取消限购后，效果并不明显。我和一些开发商聊过，市场放量并不大，而且放开限购，市场需求也不可能一下子得到释放，总要有一个过程。更为重要的是，此前购房者一直在观望，取消限购不可能将这种观望因素全部消除。我觉得，济南取消限购之后，效果会慢慢显现，这种效果体现在量上，而不是价格上。

记者：在济南取消限购后，有楼盘说要涨价，这会成为现实吗？

李铁岗：我觉得在现在的市场环境中，对开发商而言，最重要的是走量，价格很难有大的波动。如果说限购取消，楼盘马上涨价，就有炒作的嫌疑。

跟进济南 其他城市效仿

记者：上面说的是对济南区域市场的影响。那么你认为，济南取消限购之后，对省内其他城市会有影响吗？

李铁岗：济南取消限购，有可能会起到风向标的作用，其他城市可能会效仿，跟随济南的步伐松绑楼市。

记者：这种时间节点会出现在何时？

李铁岗：我判断，一两个月的时间内不会出现。地方政府的确有松绑楼市的冲动，但从另一方面来说，取消限购要承担一定的社会压力，政策的成本压力会很大。因此，其他地方要跟进，会看济南取消限购后的市场效果。如果效果明显，跟进速度就会快一些，如果效果不明显，等待的时间可能就会长一点。

记者：你如何看待限购政策的取消？

李铁岗：其实，我不是很赞成取消限购政策。我建议修改限购政策，限购要从市场的两头起作用。

一方面，对那些在城市中住了一年，且有购房需求的市民，要允许其购买商品房。而在未来的市场中，仍然存在过度投资和投机的可能，限购要对这些行为起作用。

记者：为什么会有这样的观点？

李铁岗：我觉得，中国的房地产市场没有想象中那么过剩，市场出现现在的局面，主要是以前的供给速度、强度与需求出现了偏差。

从根本上来说，中国的土地供应还是很紧张，经过两三年的消化，这种库存会得到缓解，土地市场还是会出现紧张的态势，因此在这种背景下，依然要对过度投资和投机进行控制。应允许房价一定幅度的波动，不能一有风吹草动，就迫不及待地调整政策。

并非崩盘 谨慎看好市场

记者：从年初的“崩盘论”到目前的僵持，看空房地产的声音依然很多，从你上述的观点来看，你对房地产市场的未来发展是乐观的？

李铁岗：中国楼市其实是正常的，中国经济增速降下来了，你还能期待中国楼市高歌猛进？这很不现实。所以，房地产市场的这种自我调整也符合经济规律。

我个人对房地产市场是持谨慎乐观态度的，后续市场会向好的方向转变，不过这不能否认市场没有风险，比如现在一些地方的库存较大，前些年市场出现了过量的供给，这需要时间消化。

我觉得，如果很好地控制供给速度与未来需求的关系，楼市还会呈现向上的态势。

记者：近日，新华社时隔4年再发“楼市五评”，认为拐点并非崩盘。新华社上一次就中国房地产发表“五评”还要追溯到2010年。当时，从3月28日到4月1日，新华社一连5天发表新华时评，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——— 土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。

李铁岗：我注意到了新华社的文章，新华社的观点认为，楼市现在的拐点并不是崩盘论，随着市场的变化，调控也要相应地变化。

我上面也提到了，和前几年比，中国的房地产市场是降温的，但不是崩盘，认为中国楼市崩盘是恶意的唱空论。长期来看，房地产市场“供小于求”的局面并没有改变，中国房地产市场总体趋势还是要向上的。

记者：新华社的文章也提到，房地产的“拐点”对不同地方意义也不同，因此调控思路也要转型。此前，有业内人士就指出，房地产市场的调控要更多地趋向市场化。你怎么看待这种观点？

李铁岗：我一直在讲，房地产市场是市场经济的一部分，市场要对资源配置起决定性作用，因此市场之手要发挥更多作用。

但是，房地产市场还有民生的因素在里面，从公平占有资源的角度讲，政府要保障普通民众的住房需求，要加大保障房建设的力度。

这也就是说，应加快房地产税的试点和推行，用“税收杠杆”对冲大量投资、投机性的炒房力量，同时政府应进一步加大保障性住房建设，保障刚需群众的住房需求。

记者：一些城市取消限购后，市场人士认为，限贷也会取消，你怎么看待这种观点？

李铁岗：在房地产市场中，资金要素很重要。中国的房地产市场总体健康，但当前也存在一些风险因素，比如一些地方出现了高库存，存在一定的市场风险，因此，我判断，短期内限贷不会取消，金融机构作为市场主体，也会考虑这种风险，它们在取消限贷的问题上，会采取慎重的态度。

星月

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