解读物权法，避免买房受骗

还记得我吗

2007年 10月1日起，第十届全国人大五次会议高票通过的《中华人民共和国物权法》正式施行。这部历时14年、前后8次审议的法律，集中了当代中国人在民法立法上的最高智慧，高举平等保护国家、集体、私人物权和个人合法私有财产的大旗，是民法最重要的组成部分之一，跟每个人切身利益息息相关。今天起，本报推出“教你用好物权法”专栏，特别约请我省最权威的物权法专家、省人大法制委副主任委员刘克希教授，帮你解读、用好物权法。
  现实生活中，由于不动产更值钱，与老百姓生活、工作更为密切，因此，对于确定物的归属权的不动产登记，物权法以浓墨重彩加以规范，细分起来，涉及到12项制度。今日刊登的“教你用好物权法”第一期，主要介绍其中的5项制度。
  登记生效制度
  通俗解释：登记在谁名下，就是谁的物权
  张女士夫妇购买了位于南京奥体中心的一套商品房，当时由于种种原因，这套由夫妻俩出资的房屋，产权人仅登记了未成年女儿一人的名字。那么这套房屋的所有权人该如何确定？
  刘克希说，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”不动产物权，实行严格的登记制度，登记才生效，不登记不生效，即登记才有物权，不登记没有物权，而且登记在谁名下，就是谁的物权。这套房屋虽然由张女士夫妇出资购买，但他们自愿将房屋所有权登记在他们未成年的女儿名下，所以他们的未成年女儿就是这套房屋的唯一的所有权（物权）人，张女士夫妇不是权利人，也不是共有权利人。
  当然，有一种例外情形，即夫妻关系存续期间一方或双方所购的不动产，即使登记在一人名下，只要夫妻双方对财产没有特别约定，应当认定为夫妻共有财产。因为我国婚姻法对夫妻关系存续期间的财产有特别规定。
  统一登记制度
  通俗解释：房产证和土地证合一
  刘克希说，不动产统一登记是一项全新的法律制度。我国目前实行的是“多部门登记”、“分散登记”。例如某公民买了一套住宅，要进行登记，需要跑两个部门、交两套资料、交两次费、领两个证。首先要到房管部门交一套资料、交一次费、领取“房屋所有权证”，然后还要到国土资源管理部门交一套资料、交一次费、领取“土地使用权证”，前者盖的是房产管理局的章，后者盖的是人民政府的章。如果遇到抵押，问题会更复杂。
  虽然“两证合一”是必然，物权法也对此作了规定，提出统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、法规作出规定；在此之前，地方性法规可以本法作出规定。由于到目前为止物权法没有规定这一制度的具体实施时间，我省地方性法规亦未对此作出规定，因此目前尚无法实施这一制度。这也是不动产登记涉及的12个制度中，10月1日起唯一一个暂时不能施行的制度。
  合同与登记相区别制度
  通俗解释：签了合同不登记，没用
  两年前，王先生一位好友要卖房，他与朋友协商，以13万元买下。随后，王先生付给好友10万元后举家搬了进去，一住就是两年。这期间，尚欠3万元余款未付。同时，王先生也没要求朋友办理过户登记。日前，王先生突然接到好友通知，称不愿卖房了，并将王先生两年前付的10万元退还给他。目前房价翻番，其朋友以30万元价格已把房子卖给了别人。王先生对此房屋是否有权主张权利？
  刘克希说，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或吆贤?碛性级ㄍ猓?院贤?闪⑹鄙?В晃窗炖砦锶ǖ羌堑模?挥跋旌贤?ЯΑ８?菸锶ǚū疽猓?舜Φ暮贤?Я?鼋鍪侵刚?ㄐЯΓ??皇俏锶ㄐЯΑ！闭饫锾乇鹎康鳎?匦虢?胁欢??羌牵?拍芊⑸?锶ㄉ枇ⅰ⒈涓?⒆?玫男ЯΑ＞咛宓缴厦嬲飧隼?樱?跸壬?淙桓?笥焉潭ü悍亢贤???腋肚辶舜蟛糠址靠睿??捎诿挥邪炖碜?玫羌牵?垂?У羌牵??虼烁梅课萑允敉跸壬?呐笥阉?校?渑笥讶杂腥ùΨ郑ǔ雎簦┳约好?碌恼馓追坎?Ｍ跸壬?幌碛懈梅课莸奈锶ǎㄋ?腥ǎ??虼怂?荒芨?莨悍亢贤?肭笃渑笥殉械Ｅ獬ニ鹗У任ピ荚鹑巍Ｎ锶ǚǖ氖凳???行????ń灰字械摹盎疑?卮?薄?
  预告登记制度
  通俗解释：防止期房“一房多卖”
  周小姐2006年5月在南京一新楼盘买了一套128平方米的房子，与开发商签订房屋买卖合同并交纳首付款后，开发商却迟迟未按照合同的约定交房。日前周小姐再次去交涉时，发现开发商已擅自将该房屋卖给了自己的售楼小姐，而且合同已经备案、。
  刘克希说，物权法设立的预告登记制度，进一步完善了不动产登记，可以有效防止“一房多卖”、维护购房者权益。预告登记制度，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。
  10月1日起，购房人和卖房人签订买卖合同后，要记着按照合同约定先到房屋登记机构办理预告登记，然后再进行产权登记。只要购房人办理了预告登记，卖房人如果再将该房另外出售给他人，这“另外出售”就不可能
  发生物权效力，也就是说，该房只能卖给进行了预告登记的购房人，其他任何人不可能再取得此房的产权。（提醒：从可以办理预告登记之日起3个月内，务必进行不动产登记，否则预告登记就会失效。）
  按件收费制度
  通俗解释：43平方米房和200平方米房收费同样
  刘克希说，10月1日后，不动产登记按件收取费用，而不因不动产面积多少、体积大小、价值高低而有所不同。例如，某公民一套43平方米的住房和另一公民200平方米的住房，虽然面积、价值相差数倍，但他们交付的不动产登记费用是相同的。此外，住房还能以幢、院为“件”进行登记。他同时指出，物权法实施后，无论国务院有关部门会同价格主管部门有关收费的规定是否已经出台，凡是违反物权法这一规定的行为，均视为违法，法院应当予以撤销。据了解，目前南京已经实施了按件收费，商品房买卖每件收费80元。
  ■名词解释
  物权法：调整因“物”的归属和利用而产生的民事关系的法律。由于“物”的归属和利用会受到侵害，物权人的权利受到侵害时，物权法将给予保护，因此由“归属”和“利用”还引申出“保护”，也受物权法调整。
  物权：权利人依法对特定的“物”，享有直接支配和排除他人干涉的财产权利，包括所有权、用益物权和担保物权。“物”包括不动产、动产和法定权利。

陈立建