政府限定房价 “杀手锏”应当慎用

天逸

据11月9日《证券时报》报道，有关部委正着手制定相关管理办法，核心内容包括，当商品房价格出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。
《价格法》规定，对于“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价；当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价等干预措施。商品房是通常意义上的商品，同时也是与国民经济发展和人民生活关系重大的商品，而且近些年来，特别是去年以来，一些城市的房价如脱缰野马飙升不止，远远超过了普通居民的承受能力，这种情况下，政府采取政府指导价、政府定价、规定限价等措施，直接对商品房价格进行干预，既符合法律的规定，也顺应了现实的需要，应当是不成问题的。
然而，政府直接干预商品的价格，带有浓厚的计划经济和管制经济的色彩，在市场经济条件下，直接限定房价应是万不得已之举，是政府调控手段的最后一道“杀手锏”。惟其如此，“杀手锏”不能轻易出手，不能轻率使用，而应当在穷尽其他价格调控手段之后，如果仍然不能达到稳定价格的目标，才能本着理性、谨慎、克制的态度，祭出这最后的一招。
最近几年，中央和地方政府先后出台多种调控房价措施，包括调整房贷利率、抬高购房首付门槛、降低或取消优惠税费幅度、清理开发商囤地行为、提高土地出让款首付比例、限制家庭购房套数，等等。目前来看，需要认真考量的是，如果商品房价格飞涨的势头已经得到初步遏制，如果仍然有其他调控手段可供选择，那么，政府直接限定房价就没有必要。
其次，政府运用《价格法》对商品房价格进行监管，并非只有直接限定房价一种手段。《价格法》禁止经营者采取不正当手段牟取暴利，包括不得“相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益”，不得“捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨”。然而，被《价格法》明令禁止的这些不正当手段，在房地产市场上几乎成了公开的秘密——一些开发商及其代言人大肆散布房价“只涨不降”的信息，通过各种渠道串通、操纵市场价格，早已达到了“哄抬价格，推动商品价格过高上涨”的量罚标准。对于这些价格违法行为，监管部门不能听之任之无动于衷，而应当及时依法严格查处，这样也能起到遏制房价过快增长的作用。
政府出台直接干预商品房价格的管理办法，一些地方在这方面已经有所动作。今年9月1日起实行的《深圳市房地产市场监管办法》中规定：房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式，对相关房地产开发企业给予提醒告诫，对违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。这些规定主要依据的就是《价格法》，本身没有什么更多的“新意”。既然有《价格法》可依，政府若要直接干预房价，其实用不着再制定什么管理办法了。
政府的归政府，市场的归市场。廉租房、公租房、经济适用房、限价房等保障性住房，在土地、税收等方面享受了政策优惠，其价格（包括租金和销售价）实行政府定价，商品房建设走的是市场化路线，其价格由市场供求关系决定，政府一般不应直接干预。对政府来说，最根本的调控房价之道，还在于切实履行为居民提供基本住房保障的职能，尽最大努力多建廉租房、公租房、经济适用房、限价房，使更多居民通过保障房渠道解决住房问题，从而降低对商品房的依赖度，减少市场对商品房的被动需求。
如果做到这一步，商品房价格当会回归到正常的水平，即便某一时期再出现疯涨，也应当视之为市场行为，不劳政府直接出手干预。