二次调控新政后房贷市场现9大变化

天逸

近期，随着国家第二轮房地产调控全面启动，首付比例上调，二套房贷收紧，三套房贷停发，银行加息等连环政策也让购房人应接不睱。房贷市场究竟发生了哪些变化？由于很多市民并不了解全部情况，记者梳理了一下发现，新一轮楼市调控过后，房贷市场呈现9大新变化。要贷款买房的市民不妨仔细看看，都有哪些政策"卡"住了你。
【案例】 政策变得太快 买房计划赶不上变化
市民小黄半年前从徐州来扬工作。工作稳定了，在扬州买房结婚就成了小黄和女友面临的大问题。然而，4月份的一波调控政策，让小黄犹豫了。"当时，房价涨得挺快，加上调控政策出台，我和女友一合计，就决定等等看，等房价降一点再买。"小黄说。谁承想，半年过去了，房价还是在上涨，这下他急了。
"到了10月底我们好不容易看中了西区的一套房子。但是就前两天，我们准备去买房子的时候，却发现预算不够了。"小黄苦笑着说，"售楼小姐算好了账，90多万的房子，首付30万，还需要贷款60多万。"小黄说，咨询过银行才知道"麻烦"接踵而至。"我4月份看房的时候，贷款利率还打7.5折，现在打8.5折。再算下契税，要按1.5%来缴，又要多掏几千元。最后，售楼小姐问我是不是扬州人，我说不是。我拿不出一年以上的纳税证明或社保缴纳证明，这些贷款都办不到了，要付全款。"小黄一下子就傻眼了。
【变化】 房贷市场九大新变化值得关注
一、首套房首付比例全面上调至30%
首套房首付比例的上调可以说是本次调控中力度较大的一环。9月29日，央行、银监会将商业贷款首套房首付比例调至30%，而在调控前，对于家庭首次购买90平方米以下的小户型房屋，是可以享受20%的首付优惠的。
二、首套房优惠利率上调至八五折
除了首套房首付比例的上调，在近期房贷市场上引起"轩然大波"的非首套房优惠利率莫属。10月最后一周，各大银行相继收到银监会的电话通知，要求将首套房优惠利率折扣最低调至八五折。扬城各家银行从10月底到11月初，已经陆续执行八五折的政策，七折优惠利率时代终结。
三、商业贷款、公积金贷款利率双双上调
10月19日，央行宣布加息，商业贷款五年以上贷款利率调至6.14%，公积金贷款利率调至4.05%。利率上调后，购房人的月供也将水涨船高。我市各银行和扬州市住房公积金管理中心从10月20日起就按新利率执行。
四、公积金贷款买大房子首付也要30%
11月3日，四部委联合调整公积金政策。公积金贷款买首套房，90平方米以下仍可享受20%的首付，90平方米以上首付30%，与商业贷款相比，购房人使用公积金贷款购买90平方米以下的小户型房屋优势犹存。目前，我市尚未收到通知，公积金首套房贷款政策依然为，购买144平方米以下首套普通商品住房的，首付款比例最低为20%，购买144平方米以上的首套房，首付款比例最低为30%。
五、公积金二套房贷款利率上调至1.1倍
调控后公积金二套房贷款相比商业贷款严格得多：其一，公积金二套房贷款利率首次上调为1.1倍，这与商贷二套房一致；其二，公积金二套房贷款增设门槛，发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普遍自住房。目前我市政策是，购买自住住房第二次（含以上）申请住房公积金贷款（含组合贷款）的，其贷款首付款比例不得低于40%，并执行法定利率。
六、抵押消费贷款用来购房也被叫停
"9·29"新政就规定，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。我市的各家银行也表示，"总行规定，禁止非住房贷款用于购房。"抵押消费贷款购房用途叫停，对于想要以消费贷款的名义变身"曲线房贷"已经行不通了。而记者也了解到，虽然购房用途受限，但如贷款人有装修房产、购车、出国留学等用途，还是能够申请消费贷款。
七、非家庭唯一住房契税一律提至3%
第二轮楼市调控中还涉及到住房交易契税和个税的调整。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。而购买"非家庭唯一住房"的，统一按3%的标准征收。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。对不少买房人来说，契税也要多掏钱了。
八、异地购房仍收紧 无证明者拒贷
"9·29"新政中再次重申，对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对外地人购房政策变化较快，此前，国家规定"暂停发放贷款"，其后，又变成了"可按二套房执行"，目前，对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，又停发贷款。一些外地人买房，必须要付全款，这会拦住不少刚性需求。
九、商业贷款、公积金贷款三套房停贷
商业贷款和公积金贷款三套房政策是停贷，也就是如果购房人家庭成员名下现有两套住房无论是否贷过款，根据"认房又认贷"的标准，都会被认定为第三套房，商业贷款和公积金贷款都是拒批的。但目前我市公积金三套房政策尚未调整。
【提醒】 老房贷常查看 提前还贷细思量
商业贷款、公积金贷款利率双双上调，让购房人郁闷不已，对他们来说，无论采用何种贷款方式，都要按照新的利率贷款，无疑要多掏腰包。但对于那些已经办理了老房贷的购房人而言，同样十分着急。即便是到明年1月1日才进行利率调整，多掏钱也是"板上钉钉"的事了。那么，是否需要提前还贷呢？
市中信银行个人贷款中心主任马建宇表示，加息后各银行对新利率普遍执行"次年调整"方式，即明年1月1日起开始执行新利率。不过还是要提醒已在还款中的借款人，最好看一下当初与银行签订合同时对于利率调整是如何约定的，可以致电所贷款的银行，切莫因加息后未存入足额的还款额而导致逾期。而现在提不提前还，并不是看利率是升了还是降了，而是要看你的投资收益能否超过明年贷款利率上调增加的利息。比如有的客户觉得手头的钱将来回报率高于房贷利息，他就不必要提前还贷；如果超不过或是手头是闲钱，那还不如提前还贷