2011年房价：购房者开发商都很纠结

天逸 · 发表于 2011-1-3 07:08:57

加息了。这让正准备买第三套房的吉林省长春市民宋小鱼有些纠结。房贷利率增加对他不是问题，反正他准备一次性付款。令他心里没底的是，最近调控政策密集出台，上调存款准备金率、加息及未来出台房产税，这些政策产生的叠加效应对明年房地产市场会有什么影响，房价会不会降，现在买房还划不划算？
事实上，眼下纠结的不仅仅是购房者，开发商也很纠结，保利长春分公司副总严观表示，明年的形势不太好预判，“这几天公司也在开会研究，判断明年的房价走势，并研讨公司明年的市场布局和应对市场变化的策略。”
2011年房价会降吗
吉林报人策划副总经理顾永超这几天正在研究总理讲话。他认为，明年调控肯定加码。“总理发了言，各方须了然”。以前的提法都是遏止房价过快上涨，这次提出要回归理性价格。什么是理性价格？就是成本与价格应该有关联，应该是一个靠谱的价格。“这就意味着明年调控加码，不是控制房价涨幅的问题，而是要往回打。”
2007和2008年，顾永超都是坚定的“挺涨派”。尽管认为一线城市房价有泡沫，但他认为二三线城市的房价还合理，还有上涨的空间。从2009年开始，他认为长春房价已经开始有泡沫了。今年年初到年尾，长春市商品房均价上涨了1000元。作为一个经济欠发达的二线城市，房价一年上涨超过30%，顾永超认为，这是一种脱离二三线城市经济支撑能力的暴涨。“我观察过，重庆、武汉等城市房价到6000-8000元时开始犹豫。明年大环境打击投机，二线城市基础本来就不牢靠，会出现很大波动。如果保障性住房冲进市场，也会对市场形成强烈冲击。”顾永超表示，“我对中央的调控有信心，明年房价肯定下调。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也持看跌态度。在最近的一次媒体访谈节目中，他给出一组数字，今年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28 .6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。这意味着未来两个季度或者更长时间内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况，与调控带来的需求萎缩情况形成鲜明对比。因此，杨红旭预计，“在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，在未来不到半年的时间内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌趋势。”

天逸 · 发表于 2011-1-3 07:09:18

挺涨声音也不少

但是挺涨的声音也不少。近日，某经济类媒体进行的“2011年房价走势调查”结果显示，虽然多达94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但47.8%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14 .2%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。

“房价的松动只是暂时的，明年仍然还会涨”，作为与市场距离最近的开发商，吉林天润地产总经理王柳清对此很笃定。“地价越来越高，建材、人工费成倍增长，房价明年肯定比今年高”。如果只看长春市，明年4月份开工项目会比较多，2、3月份开发商为回笼资金可能会有销售上的优惠，房价有个短暂的徘徊过程，但是并不意味着房价的回调，4月份以后还会上涨。

中房协副会长朱中一最近接受媒体采访时表示，房价下降的压力比较大。在目前通胀持续走高和股市低迷的环境下，居民的投资渠道十分匮乏，尽管房价在高位运行，但仍然有很多人比较热衷于投资地产业。另外，今年土地、劳动力、建筑材料等价格都涨幅较大，这也从成本上对房价有一定的推动作用。

万达老总王健林则宣称，“房价未来十年没有下降的可能性”，并且，土地征收条例一旦通过，“土地成本将会上升，而且过程将会进一步拉长，所以我估计成本下不来，房价也不会下来。”

还有观点认为，明年保障房力度的增加，特别是公租房的大量推出，意味着国家解决房地产问题的思路发生的根本转变，“保障归保障，市场归市场”，商品房市场可能会进一步放开，房价可能仍会有一个惯性增长。

天逸 · 发表于 2011-1-3 07:09:33

调控措施会持续

但是，无论房价走向如何，各方人士均认为明年房地产市场肯定会持续从紧的调控措施。

北京东方基石房地产经纪公司总经理杨朝淅认为，12月25日的加息可能预示着由此进入了一个加息通道。监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空窗期，2011年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。更有经济分析师预测，通胀形势依然严峻的背景下，2 0 1 1年国内仍将迎来3 - 4次加息。尽管目前的这次加息对房地产市场的影响不大，但是如果明年持续加息，按照每次0 .25%的习惯幅度增加，则到明年年末，国内利率水平将达到2 0 0 7年以来的新高，地产商和购房者都将承受前所未有的成本压力。

地产大佬任志强表示，明年的宏观调控政策至少在前半年会从紧，并根据经济的运行情况，特别是通胀的压力情况进行适度的微调。房地产市场供给将继续增加，在原有基础数加大中，投资增速将迅速下滑，全年增速预计在15%-25%之间，约比今年下降10个点以上。如现有政策不变，销售会有增长，价格会在竞争中波动，价格同比预计在上半年会下降，前低而后高，但成本压力推动环比会比今年高。

中原地产研究中心认为，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾(市场化过度而保障房缺失)短时期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧压力，继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。

“调控目标不达到，中央肯定是不会罢手的”，顾永超说。保利地产长春分公司今年销售额达20亿元。副总经理严观认为，尽管今年开发商取得了不错的销售业绩，但绝不能沾沾自喜，掉以轻心，必须保持冷静，时刻关注经济变局。据了解，保利已经调整了明年在长春的市场布局，采取多项目、小体量的开发方式，多建设主流人群消费得起的产品。总之，放缓节奏，边看边干。